ジャンルを問わず不動産投資のご紹介

実施：国土交通省時点：毎年、月、日時点発表：３月25日前後水準：時価ベースを基準価格：㎡あたり制度の概要地価公示は地価公示法に基づき、国土交通省が毎年１月１日時点の地価を不動産鑑定士等に調査を委託することにより調査を実施し公表するものである。公表はおおむね３月の25日前後となっている。
この制度は昭和45年から始まり、現時点では全国に31、000地点のポイント（これを代表標準地という）をもうけ、その土地の1、2あたり価格（公示価格）を公表している。公示価格は発表時に主要地点のものが新聞に掲載される。

発表時には新聞の第２部として配達され、一般的にも公知されている。同時に官報として全国の地点の価格が掲載されたものが販売され（3、500円前後)、財務省印刷局で印刷・製本された本（3、600円前後）もほぼ1カ月程度後で発行され全国の書店で販売されることになっている。
もちろん国土交通省のホームページでも閲覧できる。代表標準地の位置は、住所が地番・住居表示の双方について公表されていることで判別できるが、位置の概略図も住宅新報社などから販売されている。
このほか、地価公示で公開している情報としては、地点ごとにどのようにして地価を決めたかを記載した不動産鑑定士による評価書がある。かつては、この地点ごとの評価書は公開されていなかったが、現在では公開されることになっている。
公示地価は一般の取引の指標とされるべく求められているものであることから、時価をベースに査定される。評価手法地価公示は、まず各市町村について、住宅地・商業地・工業地の用途別に代表標準地を定め、その1、2当りの地価（正常価格）を求めているものである。
残念ながら全国すべての市町村には及んでおらず、一部ではポイントの設定がない。この代表標準地であるが、地域内で標準的と考えられる、形状・接面道路の幅員・地積等を有しているものから選定されることになっている。
原則、同一地点で継続して評価される。したがって過去から現在への時系列的な地価動向を把握できるようになっている。

しかし、時々代表標準地のポイントそのものを動かしてしまうことがあるので注意を要する。不動産市況の変動や地価水準が大きく変動している時にみうけられる。
評価にあたっては、取引事例比較法・収益還元法・原価法の3手法を併用して求めることになっている。このうち土地は造成・埋立て等によらない限り再生産はできないことから、原価法は原則採用されず、取引事例比較法・収益還元法の2手法をもとに評価を行っている。
日本の公示地価は、「収益還元法を組み入れていない」という認識を持っている人もいるようだが、実は収益還元法も適用されており、仮に収益物件の少ない住宅地等でも収益還元法をも併用して評価額を求めるようになっている。具体的な作業としては、まず取引事例比較法を採用するために取引事例を収集することとなる。
この作業を俗に「事例収集」呼んでいるが、この作業が実は大変で、不動産業者等へのアンケートという形で収集するとともに、不動産売買時に役所が新所有者へ送付する「お尋ね書」をもとに、売買の状況を調べ事例のカードを作成する。その一方で、収益還元法を適用するために不動産業者等から賃貸の事例を収集する。
これも現実の賃貸借の事例を集めるとともに、募集チラシ等も活用している。このような作業を全国的に行っているわけで、一般にはあまり知られていないものの、実はかなり大掛かりな作業になっているのである。
このようにして収集された事例等を基に、全国共通のソフトを用い、不動産鑑定士によるさまざまな議論を行った末、公示価格が決められている。作業にはほぼ3カ月程度の時間をかけている。
なお、かつては年に１回の公示地価に加え、４半期（3カ月）ごとにおもな都市の住宅地・商業地・工業地といった用途ごとの地価水準の動向を調査し、「短期地価動向調査」という形で変動率を発表していた。これはすべての代表標準地を網羅しているわけではなかったが、地域の1年内における地価動向が把握でき便利であったが、現在はなくなってしまった。
非常に惜しまれることである。公示地価には、そのポイントごとに番号が振られている。

上記例を見ると、５、３１、５１、７－１、９１、１０１、１３－１といった番号がある。これらの番号の見方は次の通りである。
なお、1-1、21といったその他の番号はない。 1.2など番号だけのもの→住宅地に所在するポイント一口に住宅地といっても、低層の戸建住宅を中心とする地域に存在するものと容積率が200％程度ありマンションの建設が可能な地域の大きく2つに分けられ、価格水準に開きが見られるので注意を要する。
3-1など頭に3がつくもの→宅地見込地（現況は田・畑・山林）のポイント単なる田・畑・山林ではなく、周囲の宅地化の影響度が強いものを指す。宅地見込地についてはそもそも宅地としての需要の動向、造成の難易度、地勢などにより有効宅地部分の取れ方、総面積などで大きな差が生ずる可能性があるため、一律にこの宅地見込地の単価が通用するとは限らない。
51など頭に5がつくもの→商業地のポイントオフィスを中心とした商業地、都市の中心的な商業地と近隣向けの商店等が建ち並ぶ商業地と大きく3つの性格がある。商業地の場合は周辺の繁華性、駅への接近性、道路の系統連続性で大きな差が生ずることから、非常に注意を要する。
一本路地がかわると数倍の地価の差となることもあるので十分な注意が必要である。別など頭に7がつくもの→都市計画法にいう準工業地域に属するポイント準工業地域は規制が比較的ゆるく、「工業」という文字がついていても工場の敷地の用途に使われているとは限らない。
ロードサイドの商業施設やマンションの敷地になっているケースも多い。 9-1など頭に9がつくもの→都市計画法にいう工業地域・工業専用地域に属するもの工場の敷地として使われている地域に属するポイントである。
なお都市計画法上、工業専用地域は工場敷地以外の用途は原則不可能であるが、工業地域の場合住宅等の建築は可能で、地方によっては用途指定が工業地域であっても住宅と工場が混在しているケースもある。１０１など頭に10がつくもの→都市計画法にいう市街化調整区域に属するもの13-1など頭に13がつくもの→市街化調整区域の山林評価に必要となる指標地価公示には市街化調整区域に所在するポイントもある。
この10と13が頭につくものが該当し、１０は建物の敷地となっているもの、１３は山林のポイントである。時価評価と地価公示の問題点時点修正の必要性このような大掛かりな調査を行い公示地価を決めているわけであるから、公示価格は適正な時価を示していると言ってよいと考えられるはずである。

しかし、不動産の時価評価を行うにあたって、かつて地価が1年の間に現在のような下落率30％程度の急激な変動がおこるということはなかったが、今ではバブル崩壊後、住宅地でも年率10％程度の下落、商業地においては年率30％の下落が当たり前という状況である。

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